Am Informationsanlass zur Kostenmiete im Himmelrich 3 liessen sich gut 50 Personen über die künftigen Mieten informieren — also längst nicht alle Wohnungsmieter:innen im Hi3. Danach wurde ich mehrmals auf diesen Anlass angesprochen und versuche deshalb, das Wesentliche zusammenzufassen.

Kostenmiete in allen Siedlungen

Mit der Gesamtrevision der Statuten, die seit dem 1.7.2023 gelten, beschloss die abl auch die Einführung der Kostenmiete in allen Siedlungen. Das neue Kostenmiete-Modell wird seit 2025 schrittweise eingeführt — sieben Siedlungen mit rund 400 Wohnungen hatten Ende 2025 bereits die Kostenmiete.

Für jede Siedlung berechnet die abl:

• die Kapitalkosten, also die Kosten, die für die Verzinsung des Fremd- und des Eigenkapitals anfallen. Verteilt werden die effektiven Kosten anteilsmässig nach dem Anlagewert jeder Siedlung (inklusive Landwert).
• die Baurechtszinsen, Mietzinskosten, Kostenbeteiligung an siedlungsübergreifende Anlagen. Die effektiven Kosten werden der entsprechenden Siedlung zugewiesen.
• die Abschreibungen auf der Basis des Anlagewerts ohne Land. Der effektive ordentliche Abschreibungsbedarf wird ebenfalls der jeweiligen Siedlung zugewiesen.
• die Einlagen in den Erneuerungsfonds auf der Basis des Anlagewerts ohne Land. Pro Siedlung werden 1% der Anlagekosten ohne Landanteile in den gemeinsamen Fonds der abl einbezahlt.
• die Betriebs- und Verwaltungskosten. Die effektiven Kosten werden mittels Quote anteilsmässig nach Gebäudeversicherungswert auf die einzelnen Siedlungen verteilt.
• Abgezogen werden Mietzinserträge für Nebenräume, Parkplätze etc. (abzüglich Leerstandrisiko). Der Soll-Nettomietertrag aus Nutzflächen, die nicht Nettowohnfläche enthalten sind, werden der jeweiligen Siedlung gutgeschrieben.
• Abgezogen werden auch sonstige Erträge, z.B. Kostenbeiträge an siedlungsübergreifende Anlagen, die der entsprechenden Siedlung zugewiesen werden.

Daraus ergibt sich für jede Siedlung ein Gesamttotal der Basis-Kostenmiete.

Bei Erstvermietungen

Bei Erstvermietungen (wie im Hi3) setzt die abl die Nettomietzinsen aufgrund erwarteter Baukosten und Gebäudeversicherungswerten fest.

Nach dem Vorliegen der definitiven Bauabrechnung und der Gebäudeversicherungswerte erfolgt dann die definitive Berechnung.

Kostenmiete im Himmelrich 3

Bei der Festsetzung der Mieten der 1. Etappe rechnete die abl mit geringeren Baukosten als effektiv anfielen. Bei der Berechnung der Kostenmiete sind nun die Abschläge im «Dreieck» geringer als in der «Zeile».

Wegen der Bauteuerung überschätzte die abl bei der Mietkalkulation der 2. Etappe die anfallenden Baukosten. Zudem hat die abl bei der «Zeile» von Anfang mit dem Kostenmiete-Modell gerechnet.  Die grösseren Mietabschläge in der «Zeile» beruhen einerseits auf den geringeren Baukosten und andererseits auf einem «Bahnlärm-Rabatt».

Warum die abl die Mieten senken kann

Nach der Präsentation fragte eine Mieterin, warum die abl die Mieten senken kann. Die Antwort:

1. Weil die abl wächst, ohne das Personal aufzustocken. Das heisst: Die Kosten für Betrieb und Verwaltung werden auf mehr Mieter:innen verteilt und wir profitieren von der Effizienzsteigerung.
2. Weil die abl die Nutzungsdauer ihrer Gebäude verlängert. Das heisst: Auch die Zeit für die Abschreibung der Baukosten verlängert und die Abschreibungen pro Jahr verringern sich.

Verteilung auf die Wohnungen

Die Verteilung des gesamten Aufwands auf die rund 40 Siedlungen ist schon schwierig genug. Noch schwieriger ist es, die pro Siedlung ermittelte Basis-Kostenmiete gerecht auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Die abl schreibt dazu:

Die Berechnung der Kostenmiete ist komplex. Details sind im Mietzinsreglement der abl beschrieben. Dieses legt fest, welches die Ziele, Grundsätze und Regeln der Kostenmiete sind. Es zeigt auf, wie die bestimmenden Kosten zusammengesetzt sind und wie diese berechnet werden.

Berechnung der Mietzinse

Innerhalb jeder Siedlung werden die gesamten Mieten nach Grösse der Nutzfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt, wobei die abl eine Gewichtung nach Wohnungstyp vornimmt (Mietzinsreglement 4.2.1.).

Diese Gewichtung erfolgt aufgrund der Zimmerzahl der Wohnungen. Als 100%-Basis nimmt die abl eine Wohnung mit 4.5 Zimmern und zwei Nasszellen (Baustandard abl).

Stand am 1.1.2022

Hinzu kommen weitere Zu- und Abschläge (Mietzinsreglement 4.2.2.). Ausgehend vom 3. Stock z.B. erhöht sich bzw. verringert sich die Miete für die gleiche Fläche um 1% pro Stockwerk. Die Wohnung im 4. OG kostet also 1% mehr, während die Mieter:innen im 1. OG für die gleiche Wohnung 2% weniger zahlen als im 3. OG. Das ist allerdings nicht neu: Bei der Erstvermietung der 3.5-Zimmerwohnungen in unserem Haus betrug 2019 die Differenz pro Stockwerk 50 Franken. Oder: Die Wohnung mit eigenem Waschturm kostet 30 Franken mehr als eine Wohnung ohne.

Wichtig zu wissen:
Der Ausgleich der Zu- und Abschläge erfolgt immer innerhalb der Siedlung.

Handgelenk mal Pi
Vorausgesetzt, die Mietzinsreduktion aufgrund der neuen Kostenmiete liegt im Himmelrich 3 im abl-weiten Durchschnitt, dann entfallen von der gesamten Mietzinsreduktion um 1 Million Franken etwa 19% auf das Himmelrich 3, denn zu den jährlichen Mietzinseinnahmen von gut 41.6 Mio. Franken steuert das Himmelrich 3 rund 7.9 Mio. Franken bei.

Wie geht es weiter?

• Auskunft zur Kostenmiete: Für alle, die den Informationsanlass verpasst oder sonstwie Fragen zur Kostenmiete haben, bietet die abl einen Auskunftdienst.
• Die Präsentation wird auf abl.ch/114 aufgeschaltet.
• Die Mietänderung erfolgt etappenweise: Die abl stellt das Mietvertragsänderungsformular samt Begründungsschreiben per Einschreiben zu. Nach Erhalt gilt der neue Mietzins nach drei Monaten ab dem 1. des Folgemonats.
• Finanzielle Hilfe: Wer finanzielle Hilfe benötigt, kann nach Erhalt des Mietvertragsänderungsformulars auf abl.ch/kostenmiete online einen Antrag stellen.

Fazit

Nach der Präsentation war einigermassen klar, wie die Kostenmiete im Prinzip funktioniert. Nachvollziehbar war auch, wie die Verteilung des gesamten Aufwands auf die rund 40 Siedlungen erfolgt. Etwas weniger klar wurde, wie die abl  die pro Siedlung ermittelte Basis-Kostenmiete gerecht auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Wer Transparenz im Detail will, wer wissen möchte, wie genau die abl rechnet, muss bei der abl genauer nachfragen…

Nach der Fragerunde konnten schliesslich die anwesenden Mieter:innen sich einzeln erkundigen, wie stark ihre Miete mit dem neuen Modell sinken oder ansteigen wird. Die entspannten, teils lachenden Gesichter zeigten, dass bei den meisten eine Mietzinssenkung resultiert. Einigen wenigen war allerdings anzusehen, dass sie nicht mit einer solchen Mietzinserhöhung gerechnet hatten.