Heiz- und Nebenkosten — Zahlenjonglieren 2.0
Die erste Heiz- und Nebenkostenabrechnung der abl, die bei den Mieter:innen der ersten Hi3-Bauetappe auf dem Schreibtisch landete, war ohne Gebrauchsanleitung nicht nachvollziehbar. Deshalb versuchten wir im Beitrag Heiz- und Nebenkosten — Zahlenjonglieren mit abl, die unverständliche Abrechnung zu erklären.
Geändert hat sich seither wenig, ausser dass mit der Abrechnung für 2023 die neue Nutzergruppe «Zeilenbau» hinzugekommen ist. Für die Mieter:innen im Zeilenbau, die erstmals eine solche Heiz- und Nebenkosten-Abrechnung von der abl erhalten haben, muss diese Abrechnung ebenso rätselhaft sein, wie uns im 2022. Deshalb folgt hier ein Update von «Zahlenjonglieren mit abl».
Um unsere Heiz- und Nebenkosten-Abrechnung zu verstehen, habe ich mir erneut die Mühe gemacht, die Abrechnung der abl und die dazu gehörende Promille-Berechnung der Roland Meyer AG in eine übersichtlichere Excel-Tabelle zu übertragen. Anhand der folgenden Muster-Abrechnungen für die beiden Nutzergruppen «Himmelrich 3» und «Zeilenbau» versuche ich zu erklären, wie die Abrechnung der abl zustande gekommen ist. Wer seine Abrechnung selber nachvollziehen will, kann die hinterlegte Excel-Tabelle herunterladen, die eigenen Daten eingeben und überprüfen, ob das Resultat mit der Abrechnung der abl übereinstimmt.
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Nutzergruppe «Himmelrich 3»
Die Grundlagen
Die Grundlagen, auf denen alle Abrechnungen beruhen und deshalb überall gleich sein sollten, sind in meiner Beispiel-Abrechnung rosa unterlegt. Zahlen in Klammern verweisen auf Zeilen oder Spalten in der Beispiel-Abrechnung.
- Abrechnungszeitraum: Die aktuelle Abrechnung wurde für die Zeit zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2023 erstellt. Die Firma Roland Meyer (RM) rechnet mit 365 Tagen, die abl mit 12 Monaten. (1)
- Nutzungszeitraum: Mieter:innen, die später eingezogen oder vor Jahresende ausgezogen sind, müssen hier ihren eigenen Nutzungszeitraum einsetzen. Im Zeilenbau (bezogen am 1.8.2023) rechnet die Firma Roland Meyer (RM) rechnet mit 153 Tagen, die abl mit 5 Monaten. (2)
- Umrechnungsfaktor: Auf der Rückseite der Promille-Abrechnung von RM wird der Warmwasser-Verbrauch in Kubikmetern mit dem Faktor 78.0 in den entsprechenden Energieverbrauch in kWh umgerechnet. (4)
- Neue Nutzergruppen: Neu ist die Aufteilung der angefallenen Wärmekosten auf die Nutzergruppen «Himmelrich 3» und «Zeilenbau». Dann werden pro Nutzergruppe die Anteile der effektiven Heiz- sowie Warmwasser-Kosten ausgewiesen. (23) Zusammen ergeben die vier Anteile 1000.000 Promille. (24)
- Aufteilung der Wärmekosten: RM teilt die Wärmekosten aufgrund der angefallenen Kosten in zwei Bereiche auf: Für die Nutzergruppe Himmelrich 3 entfallen 525.999‰ auf die Raumheizung und 359.521‰ auf die Warmwasseraufbereitung. Für die Nutzergruppe Zeilenbau betragen die entsprechenden Anteile 59.214‰ und 55.266‰. Dass die beiden Bereiche in jeweils 30% Grundkosten und 70% verbrauchsabhängige Kosten aufgesplittet werden, entspricht dem gängigen Standard in der verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkostenabrechnung. (5)
- Die Zusammenstellung der Kosten, die via Heiz-und-Nebenkosten-Abrechnung auf die Mieter:innen überwälzt werden, bilden die Basis jeder HK/NK-Abrechnung. Wer an der Korrektheit dieser Kostenzusammenstellung zweifelt, muss sich die Buchhaltung der abl zeigen lassen und jede Buchung, die in diese Abrechnung einfliesst, überprüfen. Nach wie vor bin ich der Meinung, wir sollten das der Geschäftsprüfungskommission und den Fachleuten von der Revisionsstelle überlassen. (13)
Neues Abrechnungsmodell zur verbrauchsabhängigen Energie- und Wasserkosten-Abrechnung
Alles Wissenswerte über die vom Bundesamt für Energie empfohlene Methode zur Energie- und Wasserkostenabrechnung in Neubauten (PDF mit 52 Seiten)
hat die Promille-Abrechnung erstellt.
abl – Kaufmännische Bewirtschaftung
ist zuständig für die HK/NK-Abrechnung.
Nutzergruppe «Zeilenbau»
Bauaustrocknung
In jedem Neubau wird zunächst einmal zünftig geheizt, damit der Bau austrocknet. 2022 hatten einzelne Mieter:innen festgestellt, dass ihnen der gesamte Heizenergie-Verbrauch verrechnet worden ist, obwohl der Heizenergie-Zähler beim Wohnungsbezug nicht auf 0 stand. Deshalb lag die Vermutung nahe, die abl habe die Heizenergie, die für die Bauaustrocknung benötigt wurde, auf die Mieter:innen überwälzt. Im Gespräch konnte die abl damals aber glaubwürdig darlegen, dass sie die Bauaustrocknung aus den Heizenergiekosten herausgerechnet hat. Die abl musste zwar einräumen, dass sie die korrekten Zählerdaten der einzelnen Haushalte und Betriebe von 2019 nicht zur Verfügung hatte. Sie hat aber dieses Problem auf andere Art und Weise gelöst: Aufgrund der Daten zum Heizenergie-Verbrauch im Jahr 2020 und den Heizgradzahlen für 2019 hat die abl berechnet, dass von den rund 165’500 Franken Heizkosten im Jahr 2019 nur rund 51’100 Franken aufs Heizen im Herbst entfallen. Der Rest von über 110’000 Franken für die Bauaustrocknung war nicht in den Heizkosten enthalten und wurde somit auch nicht auf die Mieter:innen überwälzt.
Dieses Problem mit der Bauaustrocknung besteht auch im Zeilenbau. Allerdings hat die abl 2023 dafür gesorgt, dass die Zählerstände beim Bezug der Kindergärten, Ladenlokale und Wohnungen fernabgelesen und abgespeichert wurden. Das erklärt, warum die Zählerstände beim Einzug in den Zeilenbau nicht auf 0 waren, und verhindert so, dass die Kosten für die Bauaustrocknung des Zeilenbaus auf die Mieter:innen überwälzt werden.
Summe der täglichen Differenzen zwischen mittlerer Aussentemperatur und angestrebter Innentemperatur von 20 °C. An einem Tag mit frostigen -4 °C werden also 24 °C hinzugezählt. Es zählen nur Tage mit Temperaturen unter 12 °C.
War die abl-Kalkulation für 2019/20 plausibel?
www.mietrecht.ch kam für Luzern im Herbst 2019 auf 1043 Heizgradtage, im ganzen 2020 auf 2889. Die 1043 Heizgradtage entsprachen 26.5% des Totals während der gesamten Abrechnungsperiode. Die Heizkosten von 51’100 Franken, die von der abl für 2019 verrechnet worden sind, entsprachen 24% der gesamten Heizkosten, waren also durchaus plausibel.
Individuelle Angaben
Die Angaben, wie Mietdauer, Heizenergieverbrauch, Warmwasserverbrauch und Mietfläche, die sich von Abrechnung zu Abrechnung unterscheiden, sind in meiner Muster-Abrechnung grün unterlegt. Grün markiert sind auch die Kosten für Allgemeinstrom und Serviceverträge sowie das Total der Mietflächen, die sich von Haus zu Haus unterscheiden.
- Mietdauer: Nicht alle wohnen gleich lang im Himmelrich 3. Für die allermeisten Mieter:innen der Nutzergruppe Himmelrich 3 beträgt die Nutzungsdauer (auf der RM-Promille-Abrechnung oben links) 365 Tage beziehungsweise 12 Monate (in der abl-Abrechnung). Im «Zeilenbau» sind es typischerweise 153 Tage bzw. 5 Monate. Auch im Fall eines späteren Einzugs oder eines Auszugs vor Ende 2023 reduziert sich die Mietdauer. (2)
- Individueller Verbrauch: RM ermittelt den individuellen Verbrauch an Heizenergie und Warmwasser anhand der Messwerte des Siemens-Zählers, die auf der Rückseite der Promille-Kalkulation ausgewiesen werden. (3/4)
- Lagefaktor: Mit dem Lagefaktor (je nach Lage des Mietobjekts im Gebäude) korrigiert RM den Mehrverbrauch an Heizenergie an exponierten Lagen. (4)
- Mietfläche: Die Kosten werden grösstenteils auf die gemietete Fläche umgelegt. Sie ist im Kopfteil der Promille-Abrechnung von RM aufgeführt und sollte den Angaben der abl im Faktenblatt zur Ausschreibung der Wohnung entsprechen. (2a)
- Kosten pro Haus: Nicht individuell, aber von Haus zu Haus variabel sind die Kosten für Allgemeinstrom und Serviceverträge sowie das Total der Mietflächen pro Haus (vgl. unterste zwei Zeilen in der Kosten-Zusammenstellung der abl). Diese Werte sollten innerhalb vom gleichen Haus gleich hoch sein. (21)
- Akontozahlungen: Abhängig von der Anzahl der geleisteten Monatsmieten und der Höhe des Akontobetrags.
Empfehlung
Wer in zukünftigen HK/NK-Abrechnungen die Messwerte für den Heizenergie- und Warmwasserverbrauch kontrollieren möchte, sollte sich an Sylvester/Neujahr kurz Zeit nehmen, um im Wärmeverteilkasten der Wohnung die beiden Werte auf dem Siemens-Zähler (siehe obiges Bild) abzulesen und die Zählerstände zu notieren. (3/4)
Die Verteilung
Die Verteilung der Heiz- und Nebenkosten erfolgt schliesslich in drei Schritten: Erstens verteilt die Roland Meyer AG die Gesamtkosten für die Wärmeproduktion im Himmelrich 3 auf die beiden Nutzergruppen «Himmelrich 3» und «Zeilenbau». Basis ist der 2023 gemessene Energieverbrauch für Raumheizung sowie Warmwasseraufbereitung. Zweitens errechnet die Roland Meyer AG für jede Mietpartei auf der Basis von Energieverbrauch, Mietfläche und Mietdauer einen Promille-Anteil an den Wärmekosten. Drittens legt die abl ihre Heiz- und Nebenkosten anhand verschiedener Schlüssel auf die einzelnen Mietparteien um.
Schritt 1: Nutzergruppen
- Aufteilung auf Nutzergruppen: Die Roland Meyer AG verteilt die Kosten für die Wärmeerzeugung anhand des in der Heizzentrale ermittelten Verbrauchs auf die beiden Nutzergruppen «Himmelrich 3» und «Zeilenbau» und andererseits auf die Raumheizung und Warmwasseraufbereitung. (23) Zusammen ergeben die vier Anteile 1000 Promille. (24)
- Aufteilung auf Grund- und Verbrauchskosten: Für jede Nutzergruppe werden die effektiven Heiz- und Warmwasserkosten in jeweils 30% Grundkosten und 70% verbrauchsabhängige Kosten aufgesplittet. Dieses Vorgehen entspricht dem gängigen Standard. (5)
Schritt 2: Mietparteien
- Heizenergie-Verbrauch: Der Messwert auf der Rückseite der Promille-Kalkulation multipliziert mit dem Lagefaktor (zur Korrektur von exponierten Lagen) ergibt die verbrauchte Heizenergie in kWh. (3)
- Warmwasser-Aufbereitung: Der Warmwasserverbrauch in Kubikmetern wird mit einem Faktor 78.0 in Energie in kWh umgerechnet, die zur Aufbereitung des Warmwassers benötigt würde. (4)
- Wärmegrundkosten: 30% der Kosten fürs Heizen und die Warmwasseraufbereitung werden als Grundkosten über die vermieteten Flächen verteilt. Bei allen, die nicht ganzjährig im Himmelrich 3 gewohnt haben, verringern sich die Kostenanteile über die Reduktion der vermieteten Fläche. In der Beispiel-Abrechnung «Zeilenbau» wird für die Berechnung des Warmwasser-Kostenanteils eine fiktive Mietfläche von 48.205 qm eingesetzt (reale Mietfläche von 115 qm geteilt durch 365 Tage mal 153 Tage). Warum bei den Grundkosten fürs Heizen nicht dieselbe fiktive Mietfläche verwendet wird, ist mir schleierhaft. (8/10)
- Wärmeverbrauchskosten: 70% der Kosten fürs Heizen und die Warmwasseraufbereitung werden anhand des individuell gemessenen Verbrauchs auf die Mietparteien umgelegt. Am Beispiel «Zeilenbau»: Die 41.450‰ Verbrauchskosten geteilt durch den gesamten Heizenergie-Verbrauch von 62’910.23 kWh mal den individuellen Heizenergie-Verbrauch von 1200.00 kWh ergibt den individuelle Heizkosten-Anteil von 0.791‰. Dieselbe Rechnung fürs Warmwasser: 38.686‰ / 69’117.33 kWh x 702.00 kWh = 0.393‰. (9/11)
- Gesamtanteil Wärmekosten: Die Summe der Heizkosten-Anteile und der Warmwasserkosten-Anteile aus der Promille-Kalkulation von RM (im Beispiel: 1.709‰) wird als Schlüssel in die erste Zeile der HK/NK-Abrechnung der abl übertragen. (12)
Schritt 3: Nebenkosten
- Verteilung der Kosten: Die Kosten, die in der ersten Spalte der HK/NK-Abrechnung aufgeführt sind, werden alle nach dem gleichen Muster auf die Mieter:innen im Himmelrich 3 verteilt: Total Kosten (13) / Total Schlüssel (14) x eigener Schlüssel (15) = Individuelle Kosten (16). Im Beispiel «Zeilenbau»: 282’701.71 Wärmekosten / 1’000‰ x 1.709‰ = 483.14. (12)
- Total der Schlüssel: Ergibt sich aus der Addition sämtlicher individueller Schlüssel. Warum ist die total vermietete Fläche beim Frisch- und Abwasser kleiner als beim Allgemeinstrom, der Hauswartung und den Serviceverträgen? Die grössere Fläche (26’486.89 qm) ist die Summer aller vermieteten Flächen, die kleinere Fläche (24’887.45 qm) umfasst nur Mietflächen mit Wasseranschluss, Lagerräume z.B. sind hier nicht eingerechnet. (14)
- Individuelle Schlüssel: Abgesehen vom Schlüssel für die Wärmekosten (12), den RM errechnet hat, und dem Sonderfall der Kehrrichtgebühren (18) ist der Schlüssel für alle anderen Kosten die Mietfläche (2a) geteilt durch Abrechnungsmonate (1) mal Mietdauer in Monaten (2). Im Fall der Wohnung im Zeilenbau: 115 qm / 12 Monate x 5 Monate = 47.916 qm oder 47.92 (auf der effektiven Abrechnung der abl). Die Unterschiede zwischen der Promille-Rechnung und der abl-Abrechnung erklärt sich durch die unterschiedliche Berechnung des Schlüssels (Mietfläche / 365 x 153 bzw. Mietfläche / 12 x 5). (15)
- Kehrrichtgebühren: Sind ein Sonderfall, weil die abl die Grundgebühren, die von jedem Haushalt und jedem Betrieb — egal wie gross — verlangt werden, tel quel weiterverrechnet. Dabei handelt es sich um über 280 Anteile, die sich wie folgt berechnen: 1 Anteil / Abrechnungsmonate (1) x Mietdauer in Monaten (2) = individueller Schlüssel. Im Fall der Wohnung im Zeilenbau: 1 Anteil / 12 x 5 = 0.417. (18)
- Honorar: Nach der Addition sämtlicher Posten in der letzten Spalte (16) ergibt sich — fett gedruckt — das Total der individuellen Kostenanteile. Davon berechnet die abl 3.00% als Honorar für die Erstellung dieser HK/NK-Abrechnung (das entspricht dem in der Immobilienverwaltungsbranche üblichen Ansatz). Im Beispiel: 3.00% von 1154.74 = 34.64. Bei einer Gesamtsumme von über einer halben Million Heiz- und Nebenkosten, die im Himmelrich 3 abgerechnet wurden, läppert sich ein Honorar von 15 – 18’000 Franken zusammen, das übrigens nicht an die Roland Meyer AG geht, sondern bei der abl bleibt, aber wahrscheinlich nicht ausreicht, um all diese Abrechnungen zu erstellen… (22)
Fazit
Nach so viel Zahlenjongliererei mit abl raucht Euch hoffentlich nicht der Kopf. Ich hoffe, die Promille-Rechnung der Roland Meyer AG und die HK/NK-Abrechnung der abl etwas verständlicher gemacht zu haben. Unter dem Strich sind diese Abrechnungen — so weit ich sie nachvollziehen und beurteilen kann — korrekt. Zu bemängeln ist allerdings, dass sie immer noch mehr oder weniger unverständlich sind. Zu hoffen ist schliesslich, dass die nächsten Abrechnungen etwas früher kommen.
Zum Zeilenbau: Ich weiss nicht, wie hoch die ersten Heiz- und Nebenkosten-Abrechnungen ausgefallen sind, konnte ich doch nur eine einzige einsehen. Aber jetzt schon klar ist: Die nächste Abrechnung, die dann nicht mehr nur 5 Monate sondern ein ganzes Jahr umfasst, wird mindestens doppelt so hoch ausfallen: War für 2023 eine Nachzahlung von 300 Franken fällig, werden es fürs ganze 2024 über 700 Franken sein.
Trotz gestiegenen Energiekosten rechne ich damit, dass die bisherigen Akonto-Zahlungen auch in Zukunft die Kosten mehr oder weniger decken werden. Allerdings: Wer von der abl eine überaus hohe Heiz- und Nebenkostenabrechnung bekommen hat, sollte über die Bücher gehen, den eigenen Wärmeverbrauch untersuchen und sich überlegen, ob es Sinn macht, die Akonto-Zahlungen zu erhöhen (wie es die abl uns Mieter:innen auch schon nahegelegt hat). Abgesehen vom eigenen Wärmeverbrauch können wir als Mieter:innen nämlich auf die anfallenden Heiz- und Nebenkosten nur wenig Einfluss nehmen — und im Nachhinein sowieso keinen mehr…